Pajak Bumi dan Bangunan: Pengertian, Dasar Pengenaan, dan Cara Menghitungnya

Salah satu hal yang dibutuhkan oleh sebuah usaha adalah sebuah gedung sebagai pusat beroperasi. Pada umumnya, perusahaan butuh mengeluarkan biaya agar bisnis dapat berjalan di lokasi secara legal, atau sah secara hukum. Biaya tersebut adalah Pajak Bumi dan Bangunan. 

Pajak bumi dan bangunan (PBB) wajib untuk dibayarkan bagi perusahaan yang mempunyai gedung, atau bahkan baru memiliki tanahnya saja, namun bagaimana caranya? Apa saja ketentuannya? Simak artikel ini untuk mengetahui segala sesuatu mengenai pajak bumi dan bangunan.

Pengertian Pajak Bumi dan Bangunan

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) adalah biaya yang harus dibayarkan karena memiliki tanah dan bangunan yang menghasilkan keuntungan bagi sebuah organisasi maupun pribadi. 

Oleh karena itu, dapat dikatakan bahwa apabila seseorang atau sebuah organisasi mendapatkan manfaat dari keberadaan sebuah bangunan serta tanahnya, maka mereka wajib PBB. Jumlah biaya yang dikeluarkan untuk membayar PBB ditentukan dari kondisi aset yang bersifat fisik ini karena PBB bersifat kebendaan.

Subjek dan Objek Pajak Bumi dan Bangunan 

Sebelumnya disebutkan bahwa seseorang yang memperoleh manfaat dari tanah dan bangunan wajib PBB. Istilah yang umum digunakan untuk mengelompokkan pihak-pihak tersebut adalah subjek PBB.

Sedangkan tanah dan bangunan yang memberikan manfaat bagi pribadi atau organisasi disebut dengan Objek Pajak Bumi dan Bangunan. Selain tanah, objek bumi juga mencakupi ladang, sawah, pekarangan, dan sejenisnya.

Sementara objek bangunan meliputi bangunan usaha, pusat perbelanjaan, kolam renang, dan bangunan-bangunan yang serupa. 

Tidak Termasuk Objek Pajak Bumi dan Bangunan

Setelah mengetahui mengenai objek bumi dan bangunan yang termasuk dalam pajak bumi dan bangunan, Anda mungkin berpikir bahwa tidak ada yang bebas pajak. Sebenarnya, belum tentu semua bangunan dan tanah diwajibkan untuk membayar PBB, dan berikut adalah beberapa contohnya, dikelompokkan berdasarkan penggunaannya:

1. Untuk kepentingan umum dan tidak memperoleh keuntungan di bidang:
   • Sosial
   • Ibadah
   • Kesehatan
   • Kebudayaan
   • Pendidikan
   • Sejarah
2. Untuk menjaga flora dan fauna:
   • Hutan suaka alam
   • Hutan lindung
   • Taman nasional
3. Digunakan oleh perwakilan negara atau organisasi internasional:
   • Konsulat
   • Kedutaan

Undang-undang Yang Mengatur Pajak Bumi dan Bangunan

Tentunya, tata cara penarikan pajak bumi dan bangunan dilakukan berdasarkan berbagai undang-undang yang berlaku di Indonesia agar dapat dilakukan dengan teratur. Undang-undang yang berisi aturan mengenai pajak bumi dan bangunan, yaitu:

1. Undang-Undang No. 12 Tahun 1994 tentang Perubahan Atas Undang-Undang No. 12 tahun 1985 yang membahas secara tuntas mengenai pungutan PBB.
2. Undang-Undang No. 28 tahun 2009 Mengenai Pajak dan Retribusi Daerah yang menjelaskan: 
   • Pemerintah kabupaten atau pemerintah kota mempunyai wewenang untuk melakukan pemungutan PBB di sektor pedesaan dan perkotaan (PBB P2)
   • Pemerintah atau pusat mempunyai wewenang terhadap ektor Pertambangan, Perhutanan, dan Perkebunan (PBB P3)

Sedangkan untuk tarif dari pajak bumi dan bangunan sendiri tidak berubah sejak pertama kali ditentukan, yaitu sebesar 0,5%.

Baca juga: Serba Serbi Pajak yang Wajib Kamu Baca!

Dasar Pengenaan Pajak Bumi dan Bangunan

Dasar Pengenaan PBB disebut dengan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang ditetapkan oleh Menteri Keuangan (Menkeu) dan dihitung berdasarkan harga rata-rata atau harga pasar saat melakukan jual beli.

Meski Menteri Keuangan menentukan dasar pengenaan PBB, setiap daerah tetap memiliki NJOP berbeda-beda karena dipengaruhi oleh beberapa dasar penetapan untuk objek bumi dan bangunan, yaitu sebagai berikut:

• Bahan yang digunakan dalam bangunan.
• Letak.
• Rekayasa.
• Kondisi lingkungan.
• Pemanfaatan.
• Peruntukan.

Pada saat tidak ada transaksi jual beli, terdapat beberapa dasar penetapan NJOP lain, yang akan dijelaskan di bawah ini:

1. Perbandingan Harga dengan Objek Lainnya: dasar penetapan ini berdasarkan objek sejenis yang menempati lokasi yang tidak berjauhan dan memiliki kegunaan yang sama dengan objek yang sudah jelas nilai jualnya. Perbandingan dengan objek lain ini dilakukan agar mendapatkan gambaran yang lebih jelas mengenai nilai yang lebih jelas terhadap suatu objek sehingga perhitungan NJOP akurat.
2. Nilai Perolehan Baru: sedangkan pada dasar penetapan ini, perhitungan dilakukan dengan menghitung biaya yang sudah dibayarkan untuk mendapatkan objek pajak dan dikurangi dengan depresiasi yang ada.
3. Nilai Jual Pengganti: sementara dasar penetapan ini didasarkan pada output yang dihasilkan oleh sebuah objek pajak.

Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) sendiri dapat dibagi menjadi dua bagian, yaitu Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) dan Nilai Jual Kena Pajak (NJKP). Penjelasan dari masing-masing bagian NJOP dapat dilihat di bagian selanjutnya.

Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)

Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak adalah batas NJOP yang tidak kena pajak dan memiliki besaran yang berbeda di setiap wilayah. Walaupun demikian, Keputusan Menteri Keuangan Nomor 201/KMK.04/2000 menetapkan bahwa Rp12.000.000 adalah batas maksimal NJOPTKP di setiap kabupaten/kota dengan ketentuan berikut:

1. Pengurangan NJOPTKP dapat diperoleh setiap wajib pajak sebanyak satu kali di dalam satu tahun pajak
2. Apabila terdapat lebih dari satu objek pajak, maka pengurangan NJOPTKP hanya diberikan kepada satu objek pajak yang memiliki nilai paling besar saja.

Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)

Nilai Jual Kena Pajak (NJKP) atau assessment value adalah dasar perhitungan PBB yang termasuk dalam perhitungan pajak terutang. Ketentuan persentase NJKP juga telah diatur oleh pemerintah dalam KMK Nomor 201/KMK.04/2000, yang menyebutkan bahwa persentase NJKP pajak di sektor perkebunan, pertambangan, dan kehutanan adalah sebesar 40%.

Sedangkan objek pajak seperti pedesaan dan perkotaan harus dilihat dari nilai NJOP masing-masing. Apabila NJOP lebih dari Rp1.000.000.000,00, maka persentase NJKP sebesar 40%, dan jika dibawah Rp1.000.000.000,00,  maka persentase NJKP hanya sebesar 20%.

Cara Mendaftarkan Objek Pajak Bumi dan Bangunan

Untuk mendaftarkan objek PBB, Anda harus mendatangi Kantor Pelayanan Pajak (KPP) dan Kantor Penyuluhan dan Konsultasi Perpajakan (KP2KP) di wilayah kerja objek pajak Anda dan mengisi formulir Surat Pemberitahuan Objek Pajak (SPOP).

Agar proses pendaftaran PBB Anda berjalan lebih lancar, maka sebaiknya Anda mempelajari mengenai hak dan kewajiban pendaftar objek PBB pada bagian selanjutnya.

Hak dan Kewajiban Wajib Pajak Dalam Mendaftarkan Objek Pajak

Sebagai subjek pajak yang ingin mendaftarkan objek pajaknya, terdapat beberapa kewajiban dan hak yang harus diketahui agar Anda paham sepenuhnya apa yang Anda harus lakukan, mengetahui tata cara sesungguhnya, dan mengurangi terjadinya kecurangan. Simak penjelasan berikut:

1. Hak Wajib Pajak 
   • Formulir SPOP yang ada di KPP, KP2KP, atau tempat lain yang telah diberikan otorisasi oleh pemerintah untuk pendaftaran PBB tidak memungut biaya apapun alias gratis.
   • Anda berhak bertanya dan mendapatkan penjelasan dari petugas yang bekerja di KPP dan KP2KP mengenai berbagai prosedur yang meliputi SPOP.
   • Jika terdapat kesalahan pada pengisian SPOP, maka Anda diperbolehkan memperbaiki atau mengisi ulang SPOP dengan menyertai fotokopi bukti sah sertifikat tanah dan sejenisnya.
   • Anda berhak mendapatkan tanda terima pengembalian SPOP dari KPP atau KP2KP
   • Jika Anda tidak bisa mengurus SPOP sendiri, maka Anda berhak menunjuk pihak lain diluar karyawan DJP sebagai tanda kuasa wajib untuk melakukannya, lengkap dengan menyertakan surat kuasa yang telah ditempelkan materai.
   • Dengan memberikan alasan-alasan yang sah dan tidak melewati batas waktu yang diberikan, Anda berhak untuk memberikan pengajuan permohonan tertulis mengenai penundaan penyampaian SPOP.
2. Kewajiban Wajib Pajak 
   • Objek pajak wajib didaftarkan dengan mengisi SPOP dengan benar, lengkap, jelas, dan sesuai dengan keadaan sesungguhnya sehingga tidak ada kesalahpahaman antara pihak subjek pajak dan KPP atau KP2KP.
   • SPOP yang telah diisi wajib diberikan kepada KPP atau KP2KP paling lambat 30 hari setelah mendapatkannya.
   • Perubahan data apapun mengenai objek pajak wajib untuk dilaporkan kepada KPP atau KP2KP dengan pengisian ulang SPOP dan pelampiran dokumen yang mendukung perubahan tersebut.

Cara Menghitung Pajak Bumi dan Bangunan

Setelah mengetahui berbagai macam hal mengenai pajak bumi dan bangunan di atas, Anda juga harus memahami cara menghitungnya agar Anda memahami betul asal usul jumlah yang muncul di PBB. Karena harga properti yang mengalami perubahan yang terus menerus setiap tahun, maka Anda perlu melakukan perhitungan PBB setiap tahun juga.

Simak contoh perhitungan PBB berikut agar Anda dapat mengimplementasikannya terhadap objek pajak Anda.

Suatu rumah memiliki luas 100 meter persegi dengan harga bangunan sebesar Rp1.000.000.  dan berdiri diatas tanah seluas 200 meter persegi dengan harga tanah sebesar Rp2.000.000. Berapakah PBB yang harus dibayar?

1. Hitung nilai bangunan dan tanah
   • Bangunan = 100 x Rp1.000.000 = Rp 100.000.000
   • Tanah = 200 x Rp2.000.000 = Rp 400.000.000
2. Jumlahkan nilai bangunan dan tanah untuk mendapatkan NJOP
   • NJOP = Rp 400.000.000 + Rp 100.000.000 = Rp 500.000.000
3. Hitung PBB dengan menggunakan 20% untuk menghitung NJKP karena NJOP dibawah Rp1.000.000.000 dan menggunakan tarif pajak sebesar 0,5%
   • NJKP = 20% x Rp500.000.000 = Rp 100.000.000
   • PBB = 0,5% x Rp100.000.000 = Rp 500.000

Baca juga: Cara Membuat Faktur Pajak yang Harus Diketahui Setiap Pengusaha!

Cara Memeriksa Tagihan Pajak Bumi dan Bangunan Secara Online

Pengecekan tagihan PBB dapat dilakukan dengan berbagai cara. Yang pertama adalah mengambil tagihan PBB dalam bentuk SPPT di kantor pajak daerah Anda.Terkadang justru SPPT dikirim ke rumah melalui ketua RT di daerah Anda.

Seiring berkembangnya zaman yang perlahan namun pasti mengalami transisi ke dunia digital, Anda dapat memeriksa tagihan PBB secara online. Hal ini tentunya akan membuat pengecekan PBB lebih mudah bagi Anda karena artinya pemeriksaan tagihan PBB dapat dilakukan dimanapun dan kapanpun.

Hal-hal seperti status pembayaran pajak Anda, tagihan pembayaran pajak, serta status pajak dari suatu gedung yang ingin Anda beli dapat dicek melalui tagihan online. Agar dapat melihat tagihan PBB, Anda harus menginput Nomor Objek Pajak (NOP) dan memilih tahun tagihan PBB. Setelah melewati tahap berikut, data seperti nama wajib pajak, NJOP, dan NJKP akan muncul dan dapat Anda lihat secara rinci.

Dapat disimpulkan bahwa terdapat banyak aspek yang meliputi pajak bumi dan bangunan (PBB). Istilah-istilah seperti subjek dan objek pajak, serta undang-undang dan dasar pengenaannya perlu Anda pahami agar mendapatkan gambaran jelas mengenai asal-usul dan aturan-aturan PBB.

Cara penghitungan PBB juga perlu Anda ketahui agar Anda dapat mencocokkan perhitungan Anda dengan tagihan yang Anda dapat dan memastikan bahwa angka yang tertulis memang jumlah yang seharusnya. 

Dari contoh yang telah ditulis diatas terlihat bahwa perhitungan PBB tidak terlalu rumit, namun tidak menutup kemungkinan akan terjadinya kesalahan, apalagi jika Anda memiliki dua atau lebih objek pajak. Oleh karena itu, Anda membutuhkan aplikasi pendukung seperti GreatDay HR untuk melakukannya.

GreatDay HR dapat memudahkan perusahaan Anda dalam perhitungan pajak Anda karena GreatDay HR selalu mengimplementasikan aturan-aturan terbaru untuk memastikan perhitungan sesuai dengan ketentuan yang berlaku.

Anda juga dapat mengirim dan menerima laporan pajak tersebut langsung di dalam aplikasi secara aman dan dapat diunduh sesuai dengan format yang Anda butuhkan. 

Undang kami hari ini juga untuk memberikan demo kapabilitas penuh dari aplikasi GreatDay HR dan mungkin saja proses pengurusan PBB Anda berjalan lebih cepat!